Realt est un un site qui propose d’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis et au Panama (d’autres pays sont à venir, dont la Colombie dans un futur très proche) à partir de 50 dollars.
L’immobilier tokenisé
L’immobilier tokenisé est une innovation financière qui combine les technologies blockchain et les actifs immobiliers traditionnels. Il s’agit de créer des tokens (ou jetons) numériques qui représentent une part d’un bien immobilier. Ces tokens peuvent être achetés sur le site de Realt lors de leur émission ou en pair à pair (notamment via le YAM (nous y reviendrons plus tard). Ceux qui possèdent des tokens (dits tokenholders) reçoivent des loyers tout comme ce serait le cas dans l’immobilier traditionnel.
D’un point de vue juridique les tokens sont les actions de la société qui possède le bien immobilier et les loyers distribués sont des dividendes (revenus de capitaux mobiliers). Ces loyers sont donc toutes charges déduites et le tokenholder n’aura qu’à déclarer annuellement ces revenus à son administration fiscale.
Les avantages de Realt
Investir dans l’immobilier tokenisé présente différents avantages:
- Fractionnement de la propriété : Un bien immobilier peut être divisé en plusieurs tokens, permettant à de nombreux investisseurs d’acheter une petite part du bien plutôt que de devoir acheter le bien en entier.
- Liquidité accrue : Contrairement à l’immobilier traditionnel, où les transactions peuvent prendre beaucoup de temps, les tokens peuvent être échangés rapidement de pair-à-pair ou sur des plateformes dédiés (le YAM), augmentant ainsi la liquidité des actifs immobiliers.
- Transparence et sécurité : La technologie blockchain offre un registre immuable et transparent des transactions, réduisant ainsi le risque de fraude et augmentant la confiance des investisseurs.
- Accessibilité : L’immobilier tokenisé permet à un plus grand nombre de personnes d’investir dans l’immobilier, y compris ceux qui n’auraient pas les moyens d’acheter des propriétés entières.
- Réduction des coûts : Les transactions sur la blockchain peuvent réduire les coûts associés aux intermédiaires tels que les courtiers et les notaires.
- Diversification : Les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille en investissant dans des fractions de différentes propriétés plutôt que de concentrer leur investissement sur un seul bien.
- Effet de levier : pouvoir mettre ses tokens en collatéral de manière à pouvoir emprunter et investir plus
Le rendement chez Realt
Le rendement des propriétés dépend des mêmes facteurs que l’immobilier classiques : taux d’occupation, montant des loyers, montant des charges…
Actuellement, les rendements locatifs varient de 7% pour les biens haut de gamme (dits de classe A ou B) et 10% pour les catégories C. Ce rendement peut changer en fonction le l’évolution des facteurs cités précédemment. Par exemple dans mon portefeuille j’ai actuellement une propriété qui a 17,58% de rendement.
Par ailleurs Realt essaie de faire faire des évaluations des propriétés une fois par an ou tous les deux ans afin que la valeur du token reflète au mieux la réalité du prix réel de la propriété. Au rendement locatif il faut donc ajouter cette hausse (ou baisse) de la valorisation des biens immobiliers au fil du temps.
Le Yam
Si le tokenholder souhaite se séparer de tout ou partie de ses tokens, deux possibilités simples s’offrent à lui :
- Revendre à Realt : Realt permet aux token holders de lui revendre les tokens. Cela dans la limite de 2000 dollars par semaine et moyennant 3% de frais
- Revente via le YAM : Realt a créer le YAM, plateforme de vente pair-à-pair des tokens. Là c’est vous qui choisissez le prix de vente et attendez qu’une personne intéressée l’achète. Si le YAM vous permettra de vendre si besoin, il vous permettra aussi d’acheter pour étoffer votre portefeuille
Le RMM
Le RMM est une plateforme développée par Realt sur la base de la technologie de AAVE qui vous permet de déposer vos tokens en collatéral. Sur la base de ce collatéral vous pourrez emprunter des stablecoins (XDAI et USDC) contre taux d’intérêt. Vous pouvez emprunter jusqu’à 60% de la valeur de tokens déposés.
Grâce au RMM vous pourrez donc avoir accès à du cash sans avoir à vendre vos actifs. Cet emprunt peut vous permettre d’investir plus.
Lorsque les tokens sont déposés sur le RMM, vous continuez à toucher les loyers hebdomadaires.
Avant de commencer chez Realt
Pour investir dans des propriétés sur Realt, il est nécessaire d’avoir un Wallet crypto.
Prochainement, cela ne sera plus nécessaire et vous pourrez investir sans avoir à vous soucier de ce point. Cela sera possible grâce à la technologie abstract account.
Pour acheter des tokens sur Realt, vous pouvez payer via différentes options blockchain (notamment en XDAI ou USDC) mais aussi par carte bancaire.
Bon à savoir
- Les propriétés sont assurés : pas de crainte à avoir en cas d’incendie, de destruction etc…
- Realt gère aujourd’hui plusieurs centaines de propriétés et sont donc rodés
- Les créateurs de Realt ont un long parcours dans l’investissement immobilier
- Les tokens étant des actions de sociétés qui possèdent les biens immobiliers, vous êtes réellement propriétaire. Même si Realt venait à disparaitre, vous pourrez récupérer vos fonds.
- Depuis peu, Realt propose aussi des tokens de prêt. Concrètement, dans ce cas, vous n’êtes pas propriétaire mais vous prêtez de l’argent à un propriétaire. En cas de défaut de l’emprunteur, la propriété sert de collatéral. Je ferai prochainement un article à ce sujet.
Quelques liens
- Site officiel : https://realt.co/ref/gabfolgeo/
- YAM : https://yam.realtoken.network/
- RMM : https://rmm.realtoken.network/
- Dashboard communautaire (permet notamment de suivre son portefeuille) : https://dashboard.realt.community/
Realt permet un investissement simple dans de l’immobilier à haut rendement à l’étranger. Il permet à la fois une diversification et l’obtention de revenus relativement stables dans le temps. Pour moi Realt occupe une vraie place dans la constitution d’un patrimoine à long terme. Les propriétés Realt constitue aujourd’hui environ 12% de mon patrimoine et je n’exclut pas de monter jusqu’à 20%.